Immobilienmarktausblick Österreich: Immobilienpreise resilient; große Veränderungen bei Finanzierungsnachfragen

Groß waren die Befürchtungen vor genau einem Jahr, der „perfekte Sturm“ bestehend aus Zinswende und regulatorischer Zeitenwende könnte auf dem österreichischen Wohnimmobilienmarkt schwere Schäden anrichten. Heute kann gesagt werden: Die Immobilienpreise haben sich seit Mitte letzten Jahres überraschend resilient gezeigt. Denn nachdem sich Wohneigentum im vierten Quartal merklich verbilligt hat, bremste sich der Preisrückgang im ersten Halbjahr spürbar ein. Zwar ist kurzfristig keine preisliche Trendwende zu erwarten, auch in den kommenden Quartalen und 2024 ist mit moderaten Preisrückgängen zu rechnen. Dennoch gilt: „Auf den steilen Steigflug sollte kein Sturzflug folgen“, so Matthias Reith, Senior Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt bei Raiffeisen Research. Nach Jahren mit deutlichen Preiszuwächsen erwarten wir lediglich einen kontrollierten Sinkflug der Preise. Auch nach der unterstellten nominalen Preiskorrektur von bis zu 10 % (2023-2024) sollte Wohneigentum somit spürbar teurer sein als vor der Pandemie.  

„Zweiteilung des Immobilienmarktes“

Allerdings zeigt der Blick unter die Oberfläche bereits jetzt schon prononciertere Preisrückgänge. Denn Immobilien sind nicht gleich Immobilien. „Wir erleben seit Anfang 2022 eine „Zweiteilung“ des Marktes“, so Reith. Während sich neue Wohnungen seit Mitte 2022 weiter verteuert haben, wurden gebrauchte Wohnungen deutlich billiger. Dass sich beim Blick auf die Immobilienpreise insgesamt bisher nur eine sehr moderate Korrektur zeigt, ist somit auch der sehr speziellen Preisentwicklung von Neubauwohnungen geschuldet. Diese Zweiteilung ist ein Trend, der wohl gekommen ist, um zu bleiben.

Natürlich bläst dem Immobilienmarkt der zinsseitige Gegenwind derzeit eiskalt ins Gesicht. Das Thema „Leistbarkeit“ wird dabei noch für längere Zeit die neue Nachfrage nach Eigentum empfindlich dämpfen. Dass jedoch bestehende Kreditnehmer in Zeiten der Zinswende in größerem Ausmaß in Bedrängnis geraten, zeichnet sich eher nicht ab. Das spricht gegen eine schärfere Preiskorrektur. Selbiges gilt für das Zusammenspiel von fundamentalem Angebot und fundamentaler Nachfrage. „Österreich wächst weiter. Gleichzeitig wird die Neubauleistung deutlich zurückgehen. Das stützt den Markt“, so Fabian Blasch, Immobilienanalyst bei Raiffeisen Research.

Kaum Korrekturen bei Angebotspreisen

Die bis jetzt nur sehr begrenzte Konsolidierung der Preise zeigt sich auch bei einem Blick in die aktuelle Marktsituation anhand von Angebotspreisen. Vom Höhepunkt der Inseratspreise, welcher Ende des Jahres 2022 erreicht wurde, korrigierten die Angebotspreise bis Anfang September nur um etwa 2 %. Ferner zeigt sich: Länger gehegte Verkaufsabsichten wurden in Zeiten starker, mitunter zweistelliger Preisanstiege oftmals aufgeschoben. Jedoch dürften potenzielle Verkäufer:innen Anfang 2022 realisiert haben, dass sich die lange Phase stark steigender Immobilienpreise dem Ende entgegenneigt. Solange die Musik lief, wollte niemand als Erster die Tanzfläche verlassen. Die Folge: Mit den ersten Anzeichen sinkender Preise stieg die Zahl der inserierten Objekte deutlich an – allerdings ohne nennenswerten Rückgang der inserierten Preise. Jedoch ist die Menge an Angeboten zuletzt wieder deutlich gesunken. Viele potenzielle Verkäufer:innen dürften sich nach dem erfolgten „Reality Check“ dazu entschieden haben, anstatt die eigenen Preisvorstellungen anzupassen, lieber die Verkaufsabsichten vorerst hintanzustellen.

Finanzierungsverhalten ändert sich deutlich

Laut der größten heimischen Bausparkasse, Raiffeisen Bausparkasse, sind heuer deutliche Veränderungen im Nachfrageverhalten bei Immobilienfinanzierungen erkennbar. Zum einen setzen sprunghaft gestiegene Inflation und Zinsen der Gesamtnachfrage zu. Diese schrumpfte im ersten Halbjahr 2023 im Vorjahresvergleich um knapp 70 Prozent auf EUR 550 Mio. Enorm stellte sich der Rückgang an Finanzierungsnachfragen für neugebaute Immobilien dar. Diese fiel mit einem Anteil von 9 % so gering wie noch nie aus (Vergleich Gesamtjahr 2022: 20 %). Gleichzeitig wurden knapp 40 % der vergebenen Darlehen wurden für Sanierung und Renovierung sowie Um- und Zubau verwendet. In der Vergangenheit lag dieser Wert im einstelligen Prozentbereich, erst 2022 begann sich dieser deutlich zu steigern, wobei der Anteil im vergangenen Jahr auf 25 % kletterte.

Ansparen für Eigenkapitalpolster wieder im Trend

Ebenfalls ist eine merkliche Veränderungen beim Thema Ansparen eines Eigenkapitalpolsters für Immobilienfinanzierungen zu verzeichnen. „Nach den vielen Jahren günstiger niedriger Zinsen, sehen wir mittlerweile eine ganz starke Bewusstseinsänderung in Hinblick auf das Ansparen von Eigenmittel. Durch die gestiegenen Zinsen lohnt es sich schlicht wieder anzusparen und sich damit einen Eigenkapitalpolster für eine spätere Wohnbaufinanzierung aufzubauen. Aber auch Sparen generell hat dadurch wieder an Bedeutung für die Menschen in Österreich gewonnen“, führt Christian Vallant, Geschäftsführer Raiffeisen Bausparkasse, aus.

Das vorhergesagte Revival des Bausparens findet laut Raiffeisen Bausparkasse längst statt. In den ersten beiden Quartalen des heurigen Jahres wurden bereits über 122.000 neue Bausparverträge abgeschlossen, damit konnte das für diesen Zeitraum prognostizierte Ziel von 105.500 Stück um knapp 16 Prozent übertroffen werden.

 

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Raiffeisen Bausparkasse

Die Raiffeisen Bausparkasse ist das Spezialinstitut der Raiffeisen Bankengruppe Österreich für die Finanzierung, Erhaltung sowie Verbesserung von Wohnraum. Sie bietet prämienbegünstigte Sparverträge an und ermöglicht mit maßgeschneiderten Darlehensangeboten neben der Wohnraumschaffung auch die Finanzierung von Bildungs- und Pflegemaßnahmen. Die Raiffeisen Bausparkasse serviciert rund 1,4 Millionen Kunden in Österreich und ist Mitglied der Raiffeisen Nachhaltigkeits-Initiative. Mehr Informationen finden Sie unter bausparen.at.

 

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