Österreichischer Immobilienmarkt: Sorglose Schönwetterperiode geht zu Ende

Raiffeisen Reserach und Raiffeisen Bausparkasse (RBSK) gaben im Rahmen eines virtuellen Pressegespräches heute Vormittag einen aktuellen Immobilienausblick. Laut Raiffeisen Research Senior Ökonom für die österreichische Volkswirtschaft, Matthias Reith, stellte die Pandemie für den österreichischen Immobilienmarkt keine Preisbremse, sondern vielmehr einen Preisbeschleuniger dar. Nun geht die Gesundheitskrise nahtlos in die Energiekrise über, begleitet von nichts Geringerem als einer geopolitischen Zeitenwende. „Der Ausnahmezustand geht in die Verlängerung, ist gefühlt sogar der neue Normalzustand“, bringt Reith das krisenbehaftete Umfeld der letzten Jahre auf den Punkt. Doch damit nicht genug: Hinzukommt auch noch die bereits in vollem Gange befindliche Zinswende. Hohe Inflation, hohe Unsicherheit, steigende Zinsen. Ist es dieser Dreiklang, der nun das Schicksal des mit 17 Jahren kontinuierlicher Preisanstiege „dienstältesten“ aller globalen Immobilienzyklen besiegelt?

Kurzfristig stehen die Zeichen auf eine Fortsetzung des preislichen Steigflugs. Und das nicht trotz, sondern wegen einiger der genannten „Hindernisse“. Die Preisdaten für das ersten Quartal haben gezeigt: Auf dem österreichischen Wohnimmobilienmarkt knüpft das neue Jahr nahtlos dort an, wo das alte aufgehört hat. Und das überrascht nicht. So hat die Vergangenheit gezeigt: „Egal ob Finanzkrise, Eurokrise, Brexit oder eben Corona: Krisenzeiten waren gute Zeiten für den heimischen Immobilienmarkt. Denn genau dann schaltete der österreichische Immobilienmarkt immer einen Gang höher“, so Casper Engelen, Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt bei Raiffeisen Research. Auch die aktuelle geopolitische Unsicherheit sollte daher für sich genommen einen Unterstützungs- und keinen Belastungsfaktor darstellen.

Und die höchste Inflation seit mehr als 40 Jahren? „Wohnimmobilien waren in der Vergangenheit und weltweit betrachtet Inflationsgewinner, allerdings hängt das Ausmaß des realen Preisanstiegs von der Höhe der Inflation ab. Man kann also sagen: Die Dosis macht das Gift“, so Reith. Am vorteilhaftesten erwiesen sich dabei Phasen erhöhter Inflation von etwa 5 bis 7 %. Das aktuelle Inflationsumfeld in Österreich ist folglich genau jenes, in dem Wohnimmobilien historisch und global betrachtet den höchsten realen Preiszuwachs erzielt haben. Erst bei zweistelligen Inflationsraten boten Immobilien nur scheinbaren Schutz vor realem Wertverlust.

Abflachung im zweiten Halbjahr

Strengere Kreditvergabestandards und insbesondere steigende Zinsen sind jedoch Faktoren, die ab etwa der zweiten Jahreshälfte für eine deutliche Abflachung des Preisauftriebs und damit gegen ein ungebremstes „weiter so“ sprechen. Der absehbar abermals hohe Immobilienpreisanstieg im Gesamtjahr 2022 – wir erwarten einen Preiszuwachs von mindestens 8 % p.a. – darf also nicht darüber hinwegtäuschen, dass das Jahr 2022 ein „zweigeteiltes“ für den österreichischen Immobilienmarkt werden könnte. Und das sollte kein Ausreißer, sondern vielmehr Auftakt zu einer insgesamt merklich langsameren „Fahrtgeschwindigkeit“ sein.  „Die Zeiten, in denen fortgesetzten Preisanstiegen kontinuierliche Zinsrückgänge gegenüberstanden und damit die Leistbarkeit unterm Strich kaum gesunken ist, sind jedenfalls vorbei“, gibt Engelen zu bedenken.

Zinsen als größtes Risiko

Ob es auch zu einer Vollbremsung oder gar dem Einlegen des Rückwärtsgangs kommt, hängt maßgeblich davon ab, wie stark dem Immobilienmarkt der zinsseitige Gegenwind entgegenbläst. Zweifellos gilt: Das Zinsrisiko ist momentan das größte Risiko für den Immobilienmarkt. „Immobilienzyklen sterben nicht an Altersschwäche, sondern werden umgebracht – ein markanter Zinsanstieg wäre sicherlich ein Ereignis, das dem heimischen Immobilienzyklus ein Ende bereiten und eine Preiskorrektur auslösen könnte“, analysiert Engelen. Die Unsicherheit ist groß, gleichwohl erscheint auf Sicht von mehreren Jahren eher ein moderater als ein übermäßiger Zinsanstieg wahrscheinlich. Gegen einen preislichen Sturzflug spricht zudem die Tatsache, dass der Höhenflug nicht mit dem Aufbau struktureller Fehlentwicklungen „erkauft“ worden ist. Denn ein überdimensionierter Bausektor oder ausufernde Verschuldung der privaten Haushalte waren klare Warnsignale in Irland und Spanien, deren unrühmliche Immobilienblasen der frühen Nullerjahre mit der Finanzkrise geplatzt sind wie Seifenblasen. Warnsignale, die in Österreich in dieser Form aber nicht vorzufinden sind.

RBSK mit absoluter Rekordfinanzierung 2022

Der bisher angehaltene Immobilienboom ist deutlich in den Finanzierungen der RBSK erkennbar. In den ersten fünf Monaten 2022 erreichten diese mit 781,1 Millionen Euro einen absoluten Rekordwert. Im selben Zeitraum 2021 betrug dieser noch 674,1 Millionen Euro. „Auch wenn sich zu Beginn des Jahres erste Zinsschritte der EZB ankündigten und wir mit einer kurzfristig steigenden Nachfrage rechnen mussten, war der Ansturm, den wir gesehen haben, überwältigend,“ resümiert Christian Vallant, Geschäftsführer der RBSK. Von Januar bis Mai gingen in der RBSK so viele Finanzierungsanfragen ein, wie sonst in einem sehr guten ganzen Geschäftsjahr zu verzeichnen sind. Allerdings geht auch Vallant von einem Einpendeln der Nachfrage im zweiten Halbjahr aus: „Mit der Aussicht auf mehrere Zinsschritte noch in diesem Jahr rechnen wir damit, dass die hohe Nachfrage wieder zurückgehen und sich auf stabilem Niveau einpendeln wird.“ Wenig Einfluss auf die Finanzierungsnachfragen in seinem Haus ortet der Geschäftsführer aufgrund der jüngst in Kraft getretenen Verordnung für nachhaltige Vergabestandards für Immobilienkredite der Finanzmarktaufsicht (FMA). „Als Bausparkasse haben wir seit jeher auf die Einhaltung unserer strikten Maßstäbe bei der Vergabe von Finanzierungen geachtet. Die neue Verordnung bringt für uns in der Praxis kaum Veränderungen,“ so Vallant.

Richtiger/wichtiger Trend: Finanzierungsnachfragen für Sanierung/Renovierung/Um- und Zubau steigen deutlich

Gerade aus Gründen des Klimaschutzes ist die Eindämmung von Bodenversiegelung bei gleichzeitiger Aufrechterhaltung einer hohen Wohn- und Lebensqualität ein wichtiges Ziel. Umso erfreulicher daher auch der deutliche Anstieg von Finanzierungen, die darauf einzahlen. Der Anteil an RBSK vergebenen Finanzierungen für Um- und Zubau sowie Sanierung und Renovierung hatte sich zwischen 2019 und 2021 kaum verändert und bewegte sich bei Um- und Zubau zwischen 6,8 und 6,2% bzw. 4,2 und 5,3% bei Sanierungen/Renovierungen. Umso deutlicher fiel der Zuwachs in den ersten fünf Monaten 2022 aus: bei Zu-/Umbau betrug der Anteil 8,3 Prozent; bei Sanierung/Renovierung gar 9,9 Prozent.

Deutlich angestiegen sind auch die durchschnittlichen Darlehenssummen, die für diese Zwecke verwendet wurden. Diese stiegen bei Um- und Zubau im Zeitraum 2019-2021 von 103.000 EUR 2019 auf 145.000 EUR und bei Sanierung und Renovierung von 50.000 EUR 2019 auf 73.000 EUR. In den ersten fünf Monaten 2022 ist hier allerdings ein ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen: die durchschnittliche Darlehenssumme für Um- und Zubauten stieg auf 180.000 EUR; jene für Sanierung und Renovierung auf 99.000 EUR. „Die Tendenz, stärker auf Sanierung/Renovierung/Um- und Zubau zu setzen stimmt absolut – besonders auch in Hinblick auf die Erhaltung hoher Wohn- und Lebensqualität für zukünftige Generationen“, schließt Christian Vallant.

 

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Raiffeisen Bausparkasse

Die Raiffeisen Bausparkasse ist das Spezialinstitut der Raiffeisen Bankengruppe Österreich für die Finanzierung, Erhaltung sowie Verbesserung von Wohnraum. Sie bietet prämienbegünstigte Sparverträge an und ermöglicht mit maßgeschneiderten Darlehensangeboten neben der Wohnraumschaffung auch die Finanzierung von Bildungs- und Pflegemaßnahmen. Die Raiffeisen Bausparkasse serviciert rund 1,6 Millionen Kunden in Österreich und ist Mitglied der Raiffeisen Nachhaltigkeits-Initiative. Mehr Informationen finden Sie unter bausparen.at.

 

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